I costi nascosti nell'acquisto di una casa: cosa sapere prima di firmare

Acquistare una casa è un passo importante, ma spesso si sottovalutano i costi nascosti che si nascondono dietro l'operazione. Questi costi, che possono variare notevolmente in base alla tipologia di acquisto e alle scelte fatte, non sono sempre facili da prevedere, ma è fondamentale tenerli in considerazione per evitare brutte sorprese.

Vediamo insieme quali sono i principali costi nascosti che potrebbero sorgere quando si acquista un immobile.

Le spese notarili: un costo inevitabile ma variabile

Quando si acquista una casa, una delle spese principali è quella relativa al notaio. L'onorario del notaio può variare da un minimo di 1600 euro fino a 2000 euro, in base alla zona e al valore dell'immobile. Questi costi includono non solo il pagamento per la redazione dell'atto di compravendita, ma anche il versamento delle imposte dovute all'Agenzia delle Entrate.

Il notaio si occupa, infatti, di versare le seguenti imposte:

Imposta di registro: variabile in base al valore dell'immobile, che può oscillare tra il 2% e il 9%.
Imposta di bollo: obbligatoria per tutti gli atti ufficiali.
Spese di trascrizione dell’atto di acquisto: necessarie per ufficializzare l’acquisto.

Le spese notarili comprendono anche altre voci, come le tasse per l’archivio nazionale notarile e gli eventuali rimborsi per i controlli e le verifiche sulla proprietà. Sebbene l’acquirente abbia la possibilità di scegliere il notaio, è sempre una buona idea chiedere più preventivi per avere un’idea chiara dei costi totali.

Acquisto da privato o da costruttore: le differenze nei costi

A seconda che l’immobile venga acquistato da un privato o da un costruttore, le spese fiscali possono cambiare notevolmente.

Acquisto da privato

Quando si acquista da un privato, le imposte principali sono l’imposta di registro (che non scende mai sotto i 1000 euro) e le imposte catastale e ipotecaria, che ammontano a 50 euro ciascuna. La percentuale dell’imposta di registro è del 2% se si acquista la prima casa e del 9% se si acquista una seconda casa. La differenza tra prima e seconda casa è determinante, in quanto lo Stato premia chi compra la prima casa con una tassazione ridotta.

Acquisto da costruttore

In caso di acquisto da un costruttore, le imposte sono più basse: l’imposta di registro è di soli 200 euro, mentre quelle catastale e ipotecaria sono anch’esse di 200 euro. Ma la grande differenza è l’IVA, che si applica in base alla tipologia di immobile:

4% per la prima casa
10% per la seconda casa
22% per gli immobili di lusso

Se l’immobile è stato completato da più di 5 anni, l’acquisto avviene senza IVA, ma l’imposta di registro e le altre imposte (catastale e ipotecaria) sono comunque dovute.

I costi del mutuo: imposte e spese aggiuntive

Quando si decide di acquistare una casa con un mutuo, oltre alla rata mensile ci sono anche costi nascosti legati alla pratica del finanziamento. Innanzitutto, l’imposta sostitutiva viene applicata sull’importo finanziato, con un’aliquota dello 0,25% se il mutuo riguarda l’acquisto, la ristrutturazione o la costruzione della prima casa. Se si tratta di un mutuo per la seconda casa, l'aliquota sale al 2%. Questa imposta copre diverse tasse, tra cui l'imposta di registro e quella ipotecaria.

Le spese notarili per il mutuo

Il mutuo, come qualsiasi altro contratto, deve essere formalizzato dal notaio, il quale si occupa di iscrivere l'ipoteca sull'immobile e di dare valore esecutivo al contratto. Le spese notarili per il mutuo includono:

L'onorario del notaio per la registrazione dell'ipoteca e la verifica della legalità dell'atto.
Le tasse per l'archivio notarile.
IVA al 22% sulle spese notarili.
Eventuali rimborsi per le verifiche.

Anche se il notaio è un costo fisso, può esserci una differenza significativa tra un notaio e l'altro, quindi è sempre utile fare qualche ricerca.

Altri costi nascosti: l'istruttoria e la perizia

Infine, ci sono anche altri costi legati al processo di approvazione del mutuo:

Istruttoria: la banca addebita una commissione per l’elaborazione della pratica, che di solito oscilla tra lo 0,5% e l'1% dell'importo del mutuo, o una quota fissa. In caso di surroga, questo costo viene azzerato.
Perizia: prima dell’erogazione del mutuo, la banca richiede una perizia sull’immobile. Questo controllo ha un costo che varia tra i 200 e i 350 euro, ed è a carico del cliente, tranne nel caso di surroga.

Conclusione

Acquistare casa è un'operazione complessa che va ben oltre il solo valore dell’immobile. I costi nascosti, dalle spese notarili alle imposte sul mutuo, fino alle assicurazioni e perizie, sono voci che non vanno trascurate. Essere consapevoli di tutti questi costi fin dall'inizio permette di pianificare meglio il budget e di evitare sorprese durante il processo di acquisto.

I costi nascosti nell'acquisto di una casa: cosa sapere prima di firmare

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